Warum dein 'Starter Home' deine Karriere ruiniert: Das Plädoyer fürs Mieten

Ich habe zugesehen, wie mein bester Freund einen Traumjob in Zürich ablehnte. Er wollte den Job unbedingt. Auch das Gehalt war perfekt. Er sagte trotzdem ab, weil er sein "Starter Home" nicht schnell genug verkaufen konnte. Ein überhasteter Verkauf hätte für ihn einen massiven finanziellen Totalschaden bedeutet.

Lukas hatte zwei Jahre zuvor eine Eigentumswohnung gekauft. Alle sagten ihm, es sei ein wichtiger Schritt zum Erwachsenwerden. Es wurde als sichere Investition verkauft. Als der Anruf aus der Schweiz kam, wurde diese Investition zu einem Bleigewicht an seinem Bein.

Der Markt war gerade abgekühlt. Wenn er sofort verkauft hätte, wären die Maklergebühren und Abschlusskosten höher gewesen als sein mühsam aufgebautes Eigenkapital. Er saß fest und arbeitet immer noch in seinem alten Job. Jedes Mal, wenn wir heute ein Bier trinken gehen, sehe ich diesen kleinen Funken Bedauern in seinen Augen.

Die Zürich-Falle: Warum eine Hypothek dein Karriere-Anker ist

In unseren 20ern und 30ern wird uns eingeredet, dass Mieten Geldverschwendung sei. Wir hören ständig, dass man nur die Hypothek eines anderen abzahlt. Das klingt logisch, ist aber oft gefährlicher Unsinn. Für ehrgeizige Profis ist ein Haus oft kein Asset, sondern eine Verbindlichkeit. Sie fesselt dich an einen einzigen Ort.

Das Problem ist der Location Lock. Wenn du ein Haus kaufst, triffst du eine Wette auf deine aktuelle Stadt. Dein Marktwert könnte in Berlin oder Zürich plötzlich 40 Prozent höher sein. Wer eine Immobilie besitzt, priorisiert oft das Haus über die Karrierechancen.

Du überlegst dir einen Jobwechsel dreimal, wenn du erst monatelang Besichtigungstermine koordinieren musst. Die harten Fakten werden dabei meist ignoriert. Ein Verkauf kostet dich in der Regel 5 bis 6 Prozent des Kaufpreises an Maklergebühren. Dazu kommen die Grunderwerbsteuer und Notarkosten beim Kauf.

Im Schnitt dauert es 5 bis 7 Jahre, bis du den Breakeven-Punkt erreichst. Wenn du nach 18 Monaten für einen Karrieresprung umziehen willst, zahlst du effektiv eine saftige Umzugsstrafe. Mit unserem Rent Vs Buy Rechner kannst du genau prüfen, wie hoch diese Strafe in deinem Fall wäre.

Die Mathematik der Mobilität gegen das Eigenkapital

Vergleichen wir zwei verschiedene Welten. In der einen Welt baust du langsam Eigenkapital in einer Immobilie auf. Historisch gesehen wächst der Wert von Wohnimmobilien um etwa 3 bis 5 Prozent pro Jahr. Das ist solide, aber es bleibt ein sehr langsamer Marathon.

In der anderen Welt investierst du in deine Mobilität. Ein strategischer Jobwechsel bringt oft Gehaltssprünge von 20 bis 50 Prozent. Diese Sprünge sind der wahre Zinseszins deiner Karriere. Ein Haus bietet dir keine finanzielle Optionalität.

In der Finanzwelt ist Optionalität extrem wertvoll. Als Mieter kannst du innerhalb eines Wochenendes umziehen. Als Hausbesitzer bist du für mindestens drei bis sechs Monate blockiert. Wenn du heute 30 Jahre alt bist, ist dein zukünftiges Einkommenspotenzial dein größtes Kapital.

Ein Haus schränkt dieses Potenzial massiv ein. Du sicherst dir vielleicht ein paar Tausend Euro an Buchwert im Keller. Gleichzeitig verpasst du aber einen sechsstelligen Gehaltszuwachs über die nächsten fünf Jahre. Nutze den Rent Vs Buy Rechner, um zu sehen, ab wann sich das Bleiben für dich lohnt.

Ein echtes Beispiel: Die 35.000 Euro Strafe

Letzten Monat rief mich eine ehemalige Kollegin an, Elif. Sie arbeitet im Product Marketing und steckte in der Klemme. Ihre Eltern hatten sie zum Kauf einer Wohnung in Chicago gedrängt. "Eigentum verpflichtet", war das ständige Mantra ihrer Familie.

Sechs Monate später meldete sich ein Startup aus Austin bei ihr. Es ging um eine Rolle als Head of Marketing mit doppeltem Gehalt. Oben drauf gab es massive Equity-Optionen. Elif begann zu rechnen und die Realität war ernüchternd.

Der Kaufpreis der Wohnung lag bei 420.000 Dollar. Die Abschlusskosten beim Kauf hatten sie bereits 28.000 Dollar gekostet. Für einen sofortigen Verkauf müsste sie mit einem Verlust von etwa 35.000 Dollar rechnen. Sie nutzte unseren Rechner und sah das Problem schwarz auf weiß.

Die Transaktionsreibung ihrer Wohnung war eine direkte Strafe für ihren beruflichen Aufstieg. Am Ende vermietete sie die Wohnung mit einem leichten monatlichen Verlust. Nur so konnte sie den Job in Austin überhaupt annehmen. Ihr Rat heute lautet: Miete so lange, bis deine Karriere langweilig wird.

Mieten als Venture Capital Investment

Betrachte deine Anzahlung nicht als gespartes Geld. Es ist Kapital, das in den Wänden eingefroren ist. Wenn du 100.000 Euro in ein Haus steckst, arbeiten diese Summen nicht mehr für dich in liquiden Anlagen. Stattdessen hast du das volle Klumpenrisiko einer einzelnen Postleitzahl.

Wer stattdessen mietet und die Anzahlung in ein Portfolio steckt, nutzt sein Geld wie ein Investor.

Wenn du 80.000 Euro mit 7 Prozent Zinsen anlegst, hast du nach 10 Jahren etwa 157.000 Euro. Dieses Geld kannst du jederzeit abziehen, wenn eine neue Chance am Horizont auftaucht. Dazu kommen die oft unterschätzten Zeitfresser.

Hausbesitzer verbringen im Schnitt 4 bis 6 Stunden pro Woche mit Instandhaltung. Als Mieter nutzt du diese Zeit, um neue Skills zu lernen oder zu netzwerken. Miete ist kein rausgeschmissenes Geld. Es ist eine Abo-Gebühr für deine persönliche und berufliche Flexibilität.

Wann Kaufen tatsächlich Sinn ergibt

Ich hasse Immobilien nicht. Ich warne nur vor schlechtem Timing während der Wachstumsphase deiner Karriere. Es gibt eine Zeit, die ich die Stationäre Phase nenne. In dieser Phase macht ein Kauf absolut Sinn.

Das ist meistens der Fall, wenn du ein Karriere-Plateau erreicht hast und damit zufrieden bist. Wenn deine Kinder fest in der Schule verwurzelt sind. Oder wenn das lokale Preis-Miet-Verhältnis unter 15 liegt.

Das Preis-Miet-Verhältnis ist hierbei dein wichtigster Indikator.

In Städten wie München oder London liegt dieses Verhältnis oft weit über 30. Es ist mathematisch fast unmöglich, dort durch einen Kauf besser wegzukommen als durch Mieten. Zumindest gilt das für Zeiträume, die für junge Berufstätige relevant sind.

Hör auf, dich schuldig zu fühlen

Wir leben in einer Gesellschaft, die den Hausbesitz romantisiert. Deine Eltern werden dich vielleicht fragen, wann du endlich sesshaft wirst. Sie kommen aus einer Zeit, in der man 40 Jahre beim selben Arbeitgeber blieb. Diese Welt existiert für uns nicht mehr.

Deine größte Stärke ist deine Fähigkeit, dorthin zu gehen, wo die Chancen am größten sind. Lass dir diese Superkraft nicht von einer 30-jährigen Hypothek nehmen. Nutze den Rent Vs Buy Rechner, um deine Mobilität zu bewerten.

Wenn du siehst, dass du 9 Jahre bleiben müsstest, um den ersten Euro Gewinn zu machen? Dann bleib Mieter. Es ist kein Versagen, keine Immobilie zu besitzen. Es ist eine strategische Entscheidung für dein zukünftiges Ich. Bleib flexibel und flüssig für den Moment, in dem die Chance deines Lebens anklopft.