Calculateur de Refinancement Hypothécaire

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Qu'est-ce que le refinancement hypothécaire?

Le refinancement hypothécaire, c'est comme échanger votre ancien prêt auto contre un nouveau avec de meilleures conditions. Vous remplacez votre prêt immobilier existant par un tout nouveau prêt, idéalement avec un taux d'intérêt plus bas, une durée différente, ou les deux.

Pensez-y ainsi : si vous avez acheté votre maison quand les taux d'intérêt étaient à 7%, et que les taux sont tombés à 5,5%, le refinancement vous permet de « passer » à ce taux plus bas. Le nouveau prêteur rembourse votre ancien prêt, et vous commencez à effectuer des paiements sur le nouveau.

Quand le refinancement a-t-il du sens?

Le refinancement n'est pas toujours la bonne décision. Voici les principales situations où il est généralement judicieux :

1. Les taux d'intérêt ont considérablement baissé Règle générale : si vous pouvez réduire votre taux d'au moins 0,5-1%, le refinancement vaut la peine d'être exploré. Sur un prêt de 300 000€, passer de 7% à 6% économise environ 200€/mois.

2. Votre cote de crédit s'est améliorée Si votre crédit était de 650 lors de l'achat de votre maison mais est maintenant de 750, vous pouvez être admissible à des taux bien meilleurs qu'auparavant.

3. Vous souhaitez modifier la durée de votre prêt

• Passer d'une hypothèque de 30 ans à une de 15 ans pour rembourser votre maison plus rapidement
• Passer d'une de 15 ans à une de 30 ans pour réduire les paiements mensuels

4. Vous devez exploiter la valeur nette de votre maison (Refinancement avec retrait) Si votre maison a considérablement pris de la valeur, vous pouvez refinancer pour plus que ce que vous devez et recevoir la différence en espèces.

5. Vous voulez supprimer l'assurance hypothécaire privée Si vous avez initialement versé moins de 20%, le refinancement lorsque vous avez 20%+ de valeur nette peut éliminer l'assurance hypothécaire privée.

Comprendre le seuil de rentabilité

C'est le chiffre le plus important pour décider si vous devez refinancer.

Le refinancement n'est pas gratuit — vous paierez des frais de clôture généralement compris entre 2-6% du montant de votre prêt. Le seuil de rentabilité vous indique combien de temps il faut pour que vos économies mensuelles dépassent ces coûts initiaux.

Exemple :

• Frais de clôture : 6 000€
• Économies mensuelles : 200€
• Seuil de rentabilité : 6 000 ÷ 200 = 30 mois (2,5 ans)

La règle : Si vous prévoyez de rester dans votre maison plus longtemps que la période de rentabilité, le refinancement est financièrement judicieux. Si vous déménagez dans 2 ans et que votre seuil de rentabilité est de 3 ans, ne refinancez pas.

Coûts courants de refinancement

Comprendre ce que vous paierez vous aide à prendre une décision éclairée :

Conseil de pro : Certains prêteurs offrent des refinancements « sans frais de clôture », mais ils facturent généralement un taux d'intérêt plus élevé pour compenser. Faites le calcul pour voir quelle option économise le plus sur votre temps prévu dans la maison.

Devriez-vous acheter des points de réduction?

Les points de réduction sont des frais initiaux optionnels que vous pouvez payer pour réduire votre taux d'intérêt. Un point équivaut à 1% du montant de votre prêt et réduit généralement votre taux de 0,25%.

Exemple sur un prêt de 300 000€ :

• 1 point = 3 000€ d'avance
• Réduction de taux : 6,5% → 6,25%
• Économies mensuelles : ~50€
• Seuil de rentabilité des points : 60 mois (5 ans)

Quand les points ont du sens :

• Vous prévoyez de rester dans la maison pendant de nombreuses années
• Vous avez de l'argent supplémentaire et voulez maximiser les économies à long terme
• Le taux après points est significativement meilleur

Quand éviter les points :

• Vous pourriez déménager ou refinancer à nouveau dans 5-7 ans
• Vous préférez garder de l'argent pour les urgences ou les investissements

Le refinancement avec retrait expliqué

Un refinancement avec retrait vous permet d'emprunter plus que votre solde de prêt actuel et de garder la différence. C'est un moyen d'exploiter la valeur nette de votre maison sans vendre.

Exemple :

• Valeur de la maison : 400 000€
• Solde du prêt actuel : 250 000€
• Refinancement avec retrait : 300 000€
• Argent reçu : 50 000€ (moins les frais de clôture)

Utilisations courantes des fonds de retrait :

• Améliorations domiciliaires (peut augmenter la valeur de la propriété)
• Consolidation de dettes (remplacement des dettes de carte de crédit à taux élevé)
• Dépenses d'éducation
• Fonds d'urgence

Attention : Vous augmentez votre dette et utilisez votre maison comme garantie. Assurez-vous de pouvoir vous permettre les paiements plus élevés et évitez d'utiliser l'argent pour des actifs qui se déprécient ou des dépenses non essentielles.

Taux et durée vs. Retrait : Lequel choisir?

Refinancement taux et durée :

• Objectif : Réduire votre taux et/ou modifier la durée de votre prêt
• Nouveau montant du prêt ≈ solde actuel
• Frais de clôture plus bas (généralement)
• Meilleurs taux disponibles

Refinancement avec retrait :

• Objectif : Accéder à la valeur nette de la maison en espèces
• Nouveau montant du prêt > solde actuel
• Frais de clôture plus élevés
• Taux d'intérêt légèrement plus élevés (0,125-0,5% de plus)

La plupart des propriétaires cherchant purement à économiser devraient choisir le refinancement taux et durée. Le retrait a du sens lorsque vous avez une utilisation spécifique et financièrement saine pour les fonds.

Conseils pour obtenir la meilleure offre de refinancement

1. Comparez plusieurs prêteurs - Les taux peuvent varier considérablement. Obtenez des devis d'au moins 3-5 prêteurs, y compris des banques, des coopératives de crédit et des prêteurs en ligne.

2. Vérifiez d'abord votre crédit - Examinez votre rapport de crédit pour les erreurs. Même de petites améliorations de votre score peuvent signifier de meilleurs taux.

3. Choisissez le bon moment - Surveillez les tendances des taux hypothécaires. Les taux fluctuent quotidiennement en fonction des conditions économiques.

4. Négociez les frais de clôture - De nombreux frais sont négociables. Demandez aux prêteurs d'égaler les concurrents ou de renoncer à certains frais.

5. Considérez l'image complète - Ne regardez pas seulement le taux. Comparez le TAEG, qui inclut les frais, pour une vraie comparaison des coûts.

6. Verrouillez votre taux - Une fois que vous avez trouvé un bon taux, verrouillez-le. Les verrouillages de taux durent généralement 30-60 jours.

7. Préparez vos documents - Accélérez le processus avec des fiches de paie, des déclarations fiscales, des relevés bancaires et des informations sur l'hypothèque actuelle.