The Second Job Fallacy: Why Your Mortgage is a Career You Didn't Apply For

先週の日曜日の午後、私は自宅の床下で這いつくばりながら、10円玉サイズのクモと対峙していた。

目的は、わずかに亀裂が入った銅製の水道パイプを交換することだ。顔には埃が積もり、背中を何かの角で強打し、手首は粘着性のある謎の物質でベタベタ。その瞬間、私は悟った。

「私の住宅ローンは、単なる借金じゃない。これは、自分でお金を払って雇われた『未経験の不動産管理職』という名の仕事だ」と。

世の中の「持ち家神話」は、感情的な言葉で私たちを誘惑する。資産、安定、そして誇り。しかし、誰も語らない真実がある。家を買った瞬間に、あなたは週末という名の自由を、家のメンテナンスという名の「無給の副業」に捧げることになる。

特にキャリアを積んで忙しく働くプロフェッショナルにとって、この「時間の損失」は致命的なコストになる。

床下で気づいた真実：資産が「雇用主」に変わる時

多くの人が、家は寝ている間に価値が上がるパッシブな資産だと信じ込んでいる。

でも、実際はどうだろう。家は、週末をむさぼり食う空腹な機械だ。芝刈り、樋（とい）の掃除、給湯器のチェック、突然やってくる水漏れ。これらを「持ち家の喜び」と呼ぶのは、住宅販売のキャッチコピーに過ぎない。

例えば、キッチンの蛇口が壊れたとする。業者を呼べば数万円かかる。だからあなたは「自分でやればタダだ」と考え、YouTubeでチュートリアルを見始める。

1. YouTubeを3時間見て勉強する。
2. ホームセンターへ行き、必要な部品を間違えて買う。
3. 再びホームセンターへ行き、正しい部品と新しいレンチを買う。
4. 結局8時間かかって修理完了。

この「3万円の節約」のために、あなたは貴重な土曜日を丸一日潰した。もしあなたの時給が1万円なら、その修理には実質10万円以上のコストがかかっている。これのどこが「タダ」なのだろうか。

統計によると、平均的な住宅所有者はメンテナンスや修繕に月平均22時間を費やしている。これは年間でほぼ264時間。丸々11日間、あなたは「自分の家」というクライアントのために無給で働いている計算になる。

「人間の時間」に課されるメンテナンス税

不動産投資の計算式には、致命的な欠陥がある。それは「自分の時間」という項目が抜け落ちていることだ。

高年収のプロフェッショナルであればあるほど、この「タイム・タックス（時間税）」は重くのしかかる。時給1万円の人間にとって、6時間の庭仕事は6万円の損失だ。あるいは、それ以上に価値がある「質の高い休息」を失っている。

「スウェット・エクイティ（労働による資産形成）」という言葉がある。自分で手を動かして家の価値を高めるという考え方だが、高所得者にとってはただの罠だ。

「家賃を払うのは金をドブに捨てるようなもの」という言葉をよく聞く。しかし、住宅ローンを払って週末を労働に捧げるのは、もっと貴重な「人生の時間」を捨てているのではないだろうか。

ここで一度、Rent Vs Buy 計算機を使って、純粋な数字としての比較を見てほしい。ただし、算出された金額に「自分の時間コスト」を上乗せして考えるのを忘れないでほしい。

誰も教えてくれない「損益分岐点」の裏側

不動産業界が絶対に触れたがらない数字がある。それは、家を売却する時のコストだ。

一般的に、物件価格の6%程度が仲介手数料として消える。5,000万円の家なら300万円だ。これに登記費用や印紙代を加えると、買った瞬間に数百万円のマイナスからスタートすることになる。

さらに、保守的なメンテナンス費用（年間1%ルール）と固定資産税を考慮すると、「家賃は掛け捨てだが持ち家は資産」という主張も怪しくなってくる。

私の友人の話をしよう。彼は資産形成のためにと郊外に家を購入した。しかし3年後、急な海外赴任が決まり家を売ることに。物件価格自体は300万円値上がりしていたが、売却手数料と購入時の諸経費、3年間の修繕費を計算したら、結局400万円の赤字だった。

「3年間、高い家賃を払ってホテル暮らしをしていた方が安かった」と彼は苦笑いしていた。

住宅購入が経済的に賃貸を上回るには、通常5年から7年の居住期間が必要だと言われている。もしあなたがキャリアの全盛期にいて、数年後にどんなチャンスが舞い込んでくるか分からない状態なら、家を買うことは「足かせ」を自ら購入するようなものだ。

ケーススタディ：エリが「買わない」と決めた理由

先月、知人のエリから相談を受けた。彼女は38歳のクラウド・アーキテクトで、年収は約2,800万円。都心の賃貸に月60万円で住んでいる。周囲からは「それだけ払うなら買ったほうがいい」というプレッシャーを常に感じていた。

彼女は1億2,000万円の郊外の一軒家を検討し始めた。頭金として2,500万円を用意し、住宅ローンの月々の支払いは今の家賃とほぼ同等になる計算だった。

しかし、彼女は決断の前に Rent Vs Buy 計算機を徹底的に叩いた。

• エリの時給: 約14,000円
• 想定される維持管理時間: 月15時間（庭の手入れ、掃除、細かな修理）
• タイム・タックス: 月額 約210,000円

さらに、頭金の2,500万円を家の頭金にするのではなく、年利7%のインデックスファンドで運用した場合の機会費用を計算した。

その結果、持ち家にすることで彼女は毎月実質的に25万円以上損をすることが判明したのだ。

「家を買っていたら、週末は芝刈り機と格闘して、平日よりも疲れていたはずよ」と彼女は言う。彼女は結局、賃貸を継続し、浮いた時間を趣味のマウンテンバイクと最新技術の習得に充てている。彼女にとって、賃貸は「自分の時間を守るためのアウトソーシング費用」なのだ。

賃貸は「究極のラグジュアリー・サービス」である

視点を変えてみよう。賃貸住まいのあなたは、実は「自分の人生のCEO」なのだ。

あなたは不動産のリスクをすべて家主に外注している。水道が壊れたら、管理会社に電話一本入れればいい。あなたはそのままディナーに出かけ、帰ってきたら直っている。

これが住宅所有者なら、金曜の夜に水漏れが発生した瞬間、週末の予定はすべてキャンセルだ。びしょ濡れの床を拭きながら、緊急対応の業者に割高な料金を払うことになる。

賃貸のメリットは他にもある。

1. コストの固定化: 毎月の住居費が1円単位まで決まっている。突発的な「屋根の修理で100万円」といったサプライズはない。
2. 機動力という武器: 年収がアップする仕事が遠方の都市で見つかったら、一ヶ月後に引っ越せばいい。売り看板を立てて内覧客のために掃除し続ける必要はない。
3. 資産の分散: 全財産を「近所の地価」という一つの変数に賭ける必要がない。

「家賃は捨てるもの」ではない。それは自由、機動力、そして「自分の週末を自分の好きなように使う権利」を買っているのだ。

もしこの比率が20を超えている地域なら、迷わず賃貸を選ぶべきだ。それは市場が「買うのは割高だ」と教えてくれているサインだから。

最後に：どちらが「正しい」かはあなたが決める

もちろん、家を買うことがすべて間違いだと言いたいわけじゃない。壁に穴を開けて巨大な本棚を作りたい、あるいは一つの場所に根を下ろしたいという強い欲求があるなら、それは素晴らしい投資になる。

でも、もしあなたが「社会的なプレッシャー」や「なんとなく損をしている気がする」という理由だけで購入を考えているなら、一度立ち止まってほしい。

家は資産である前に、メンテナンスを必要とする構造物だ。そしてあなたの時間は、何物にも代えがたい有限な資源だ。

Rent Vs Buy 計算機を使って、冷徹に数字を出してみてほしい。そしてその数字に、あなたの時給を掛け合わせた「時間の価値」を足してみよう。

本当の豊かさとは、広い庭を持つことではない。その庭で寝転ぶか、あるいは山へ遊びに行くかを自由に選べる「時間の余裕」を持っていることではないだろうか。

少なくとも私は、もう二度と床下でクモと戦うつもりはない。その時間は、もっと大切なことに使いたいから。